Juiz determina avaliação da área do Estádio Gigante do Norte

Empresa interessada na compra vai pagar pela avaliação

A avaliação da área do Estádio Gigante do Norte e seu entorno, deve ser feita o mais rápido possível. A determinação é do juiz da 6ª vara da comarca de Sinop, Mirko Gianotte. Em decisão expedida na quarta-feira (26), o magistrado legitimou a realização da perícia para avaliação do imóvel, tratando o assunto como uma “produção antecipada de provas” – algo que servirá como balizamento para o poder executivo municipal realizar a venda, se assim o decidir.

Ao tratar o assunto dessa forma, o juiz refutou a tese do Ministério Público de que o procedimento, em algum espectro, acabaria direcionando a venda de um imóvel público favorecendo uma empresa privada – interessada na compra de demandante da ação. “Não se discute sua destinação e, tampouco, eventual procedimento, menos ainda há, nestes autos, qualquer ‘direcionamento da venda de imóvel público’, existindo, apenas, carta de intenção, da Empresa Sukces Empreendimentos Imobiliários, gerando para a administração municipal a necessidade de ‘saber se o valor de avaliação trazida pela empresa SucessPar, sua proposta de permuta e a destinação das novas atividades não têm equivalências econômicas e, mais, se estão presentes os elementos materiais demonstrados, para segurança jurídica de todos os partícipes, em especial os valores econômicos de equivalência”, escreveu Mirko. “Assim, não há, até prova em contrário, ‘direcionamento da venda’, o que, caso exista, deverá ser provado, pelas vias próprias, por aquele que acusa, na medida em que alegar sem provar é o mesmo que nada dizer”, completou o juiz.

A Sucesspar Real Estate Desenvolvimento Imobiliário S.A, é uma empresa que prospecta investimentos do Grupo Pão de Açúcar – interessado em instalar um atacarejo da marca Assaí na área do Gigante do Norte. Foi Sucesspar que provocou a prefeitura de Sinop e o poder judiciário para adquirir o imóvel, oferecendo R$ 26,7 milhões ou a permuta com construção de novo estádio estilo arena, com capacidade para 15 mil lugares.

A perícia na área será feita por Carlos Fernando Ferraciolli, perito avaliador que também trabalha na Politec. A Sukces se ofereceu para pagar pela perícia de avaliação. O valor não foi informado nos autos.

Para Mirko, não se trata de uma “perícia na secante acepção da palavra”. “O local é conhecido, público e de acesso simples. O avaliador, a bem da verdade, poderia entrar, se posicionar, mudo e calado no local, sendo inócua a presença de assistentes. Daí porque não subsiste marcar dia’’, pontuou o magistrado.

O pagamento pela perícia será liberado assim que o laudo for apresentado. A partir disso, todas as partes podem se manifestar sobre eventuais contestações à avaliação. Para Mirko, a avaliação tem “data de validade”, podendo não traduzir a realidade do mercado se demorar muito para ser feita, apresentada ou mesmo utilizada como referência para prefeitura de Sinop fazer a venda. Por isso, o magistrado determinou agilidade na apresentação do laudo.

Quanto vale?

A empresa ofereceu R$ 26,7 milhões ou a permuta com uma construção de uma nova arena esportiva com capacidade para 15 mil lugares. A Succespar também se comprometeu a utilizar a área do Estádio para instalar seus negócios: um grande atacarejo do Assaí e uma street commerce, com 5 lojas, incluindo Mac Donald’s e Pizza Hut.

O Estádio municipal está posicionado em uma quadra inteira, de frente para a BR-163, ladeado por duas avenidas: Jacarandás e Flamboyants. O imóvel tem 95.716,09 metros quadrados, além de 1.981,66 metros quadrados de área construída – que na verdade em nada interessam ao Pão de Açúcar, que pretende demolir todas as estruturas para instalar seu negócio.

Baseado no valor da proposta da Sucesspar, o preço do metro quadrado desse imóvel (desprezando completamente as edificações), seria de R$ 278,95. Comparando com terrenos menores da cidade, o preço parece estar muito abaixo do que o imóvel de fato vale.

O GC Notícias consultou um profissional especializado em perícias e avaliações no Norte de Mato Grosso. Ele utiliza como referência um banco de dados com registro de negociações feitas pelas principais imobiliárias. É com esse sistema que são feitas as avaliações de imóveis que serão utilizados como garantia para financiamentos junto a Caixa Econômica, Banco do Brasil, Bradesco, FCO e outros. Em suma, é a ferramenta que os peritos utilizam para fazer a modelagem de preço nas avaliações.

Para essa “simulação de avaliação”, feita a pedido do GC Notícias, o Banco de Dados utilizou como referência 174 negociações recentes de imóveis com características similares. Seguindo as normas da NBR 14.653, considerando o fator fiscal, a data do imóvel, a distância do centro da cidade, a situação do terreno e o fator localização, o sistema chegou a uma avaliação de quanto custa o terreno do Gigante do Norte.

Conforme esse levantamento, o preço mínimo desse imóvel é R$ 41,1 milhões podendo chegar a R$ 56,2 milhões (preço mínimo e máximo). A avaliação não levou em consideração as edificações, tratando o terreno como se fosse “terra nua”. Caso o imóvel fosse negociado no sistema de leilão – que é o procedimento que a prefeitura deve adotar – o valor de entrada para lances deveria ser de R$ 40,8 milhões.

A avaliação simulada pelo GC Notícias aponta que o valor proposto pelo Grupo Assaí chega a ser metade do preço máximo que a prefeitura poderia conseguir por esse imóvel.

A última compra de uma área na cidade de Sinop destinada a instalação de um supermercado foi feita pelo Grupo Machado, na Avenida Bruno Martini – setor altamente valorizado da cidade. Pelo imóvel de 10 mil metros quadrados de frente para avenida, o grupo pagou R$ 14 milhões. O valor da avaliação no mesmo sistema utilizado pelo GC Notícias foi de R$ 10 milhões.