Valor oferecido por estádio está muito abaixo do mercado

Investidores ofereceram R$ 26,7 milhões pelo Gigante do Norte, praticamente metade do que “vale”

O Estádio Municipal de Sinop Massami Uriu, popularmente conhecido como “Gigante do Norte” está sendo cobiçado por um grupo de investidores que viabiliza negócios para o Grupo Pão de Açúcar, a Succespar Real Estate Desenvolvimento Imobiliário S.A. Em novembro de 2018 essa empresa especializada em prospecção de negócio fez uma proposta formal para a prefeitura de Sinop. O negócio envolveria a venda do Estádio municipal, a construção de uma nova arena a instalação de uma unidade do Assaí Atacadista.

Para que o negócio não fosse frustrado futuramente com uma ação judicial, os investidores e a prefeitura ingressaram com uma ação na Justiça, pedindo a vistoria e avaliação do patrimônio. Nesse documento está a oferta formal feita pela Succespar.

A empresa ofereceu R$ 26,7 milhões ou a permuta com uma construção de uma nova arena esportiva com capacidade para 15 mil lugares. A Succespar também se comprometeu a utilizar a área do Estádio para instalar seus negócios: um grande atacarejo do Assaí e uma street commerce, com 5 lojas, incluindo Mac Donald’s e Pizza Hut.

O Estádio municipal está posicionado em uma quadra inteira, de frente para a BR-163, ladeado por duas avenidas: Jacarandás e Flamboyants. O imóvel tem 95.716,09 metros quadrados, além de 1.981,66 metros quadrados de área construída – que na verdade em nada interessam ao comprador, que pretende demolir todas as estruturas para instalar seu negócio.

Baseado no valor da proposta da Sucesspar, o preço do metro quadrado desse imóvel (desprezando completamente as edificações), seria de R$ 278,95. Comparando com terrenos menores da cidade, o preço parece estar muito abaixo do que o imóvel de fato vale.

O GC Notícias consultou um profissional especializado em perícias e avaliações no Norte de Mato Grosso. Ele utiliza como referência um banco de dados com registro de negociações feitas pelas principais imobiliárias. É com esse sistema que são feitas as avaliações de imóveis que serão utilizados como garantia para financiamentos junto a Caixa Econômica, Banco do Brasil, Bradesco, FCO e outros. Em suma, é a ferramenta que os peritos utilizam para fazer a modelagem de preço nas avaliações.

Para essa “simulação de avaliação”, feita a pedido do GC Notícias, o Banco de Dados utilizou como referência 174 negociações recentes de imóveis com características similares. Seguindo as normas da NBR 14.653, considerando o fator fiscal, a data do imóvel, a distância do centro da cidade, a situação do terreno e o fator localização, o sistema chegou a uma avaliação de quanto custa o terreno do Gigante do Norte.

Conforme esse levantamento, o preço mínimo desse imóvel é R$ 41,1 milhões podendo chegar a R$ 56,2 milhões (preço mínimo e máximo). A avaliação não levou em consideração as edificações, tratando o terreno como se fosse “terra nua”. Caso o imóvel fosse negociado no sistema de leilão – que é o procedimento que a prefeitura deve adotar – o valor de entrada para lances deve ser de R$ 40,8 milhões.

A avaliação simulada pelo GC Notícias aponta que o valor proposto pelo Grupo Assaí chega a ser metade do preço máximo que a prefeitura poderia conseguir por esse imóvel.

A última compra de uma área na cidade de Sinop destinada a instalação de um supermercado foi feita pelo Grupo Machado, na Avenida Bruno Martini – setor altamente valorizado da cidade. Pelo imóvel de 10 mil metros quadrados de frente para avenida, o grupo pagou R$ 14 milhões. O valor da avaliação no mesmo sistema utilizado pelo GC Notícias foi de R$ 10 milhões.

Como está o processo?

O juiz Mirko Gianotte, da 6ª vara da comarca de Sinop (onde tramita essa ação), expediu há uma semana, no dia 27 de fevereiro, a primeira sentença sobre o caso. Na ação o município pede a avaliação Ad Perpetuam Rei Memoriam (Para lembrança perpétua da coisa), cumulado com pedido de homologação de permuta. Essa tentativa de “venda casada”, foi boicotada pelo Ministério Público, que pediu ao judiciário que desse a oportunidade do município refazer a petição da ação, separando a perícia da homologação da permuta. Afinal, o negócio só pode ser efetivado depois da livre concorrência pública.

A decisão de Mirko foi nesse sentido. O juiz acatou os pedidos de avaliação do imóvel, frisando que o laudo pericial é que será homologado pela justiça. Essa avaliação deverá dar os “contorno técnicos e específicos para eventual aquisição ou permuta”, versa a sentença.