Primeiros laudos mostram grande diferença nos valores dos alugueis

Em dois imóveis avaliados, valor pago pela prefeitura é duas vezes maior que o preço de mercado

Os primeiros laudos de avaliação encomendados pela CPI dos Alugueis, instaurada pela Câmara de vereadores de Sinop, mostra uma grande diferença no valor dos alugueis pagos pela prefeitura e o preço de mercado. A supervalorização dos contratos não é unânime ou uniforme, no entanto, há casos em que os preços estão majorados em até 140%.

A comissão recebeu os 6 primeiros laudos de avaliação na quinta-feira (7). Eles foram produzidos por 3 empresas contratadas mediante licitação: uma de Sinop, uma de Lucas do Rio Verde e a terceira de Cuiabá. Essas empresas avaliarão os 54 imóveis locados pela prefeitura, levando em consideração o valor de mercado.

O GC Notícias teve acesso as 6 primeiras avaliações dos seguintes imóveis: sede do IFMT (Instituto Federal de Mato Grosso), sede da Secretaria de Obras, Farmácia Regional Menino Jesus, Centro de Reabilitação Dom Aquino, sede do CAPS (Centro de Atenção Psicossocial) e Centro de Formação da Secretaria de Educação.

Cada uma das empresas utilizou metodologias diferentes para chegar ao valor final. A mais completa utilizou como base de referência o levantamento de preços em 96 imóveis e uma fórmula de cálculo que contabiliza em suas variáveis o fator localização, o tipo e padrão da edificação, bem como o seu uso. Os valores das 3 avaliações, apesar dos métodos diferentes, não possuem grandes variações entre si.

Com os laudos em mãos, a CPI dá início a convocação das oitivas. Os imóveis cujo preço de avaliação é muito menor que o valor pago pela prefeitura serão checados. A comissão irá intimar os locadores e contrapor as avaliações apresentadas no momento da locação. O resultado da investigação será agrupado em um relatório final, com todos os apontamentos, que deve ser encaminhado ao Ministério Público.

Como funciona a locação de imóveis?

Toda vez que a prefeitura decide alugar um imóvel, ela identifica a estrutura que esteja de acordo com suas necessidades: espaço, localização, característica do imóvel, disponibilidade. Com o prédio definido, a prefeitura entra em contato com o proprietário que, caso tenha interesse em alugar para o município, precisa atender uma série de exigências. Além das documentais, o locador deve apresentar 3 avaliações assinadas por corretores profissionais registrados ou empresas do segmento imobiliário. A média dessas 3 avaliações será o preço pago pela prefeitura. Ou seja, quem dita o valor do aluguel é o proprietário do imóvel. Quem comprova que o preço justo também é o proprietário. A prefeitura apenas decide se irá pagar ou procurar por outro imóvel.

Aluguel caro, mas nem tanto

Dos 6 primeiros laudos de avaliação apresentados, 3 apresentam valores “aceitáveis” na visão dos vereadores que integram a comissão. O imóvel locado para instalação da secretaria de Obras, bastante contestado por ser um grande prédio às margens da BR-163, está compatível. A prefeitura paga R$ 27 mil por mês de aluguel. A média dos 3 laudos foi de R$ 25 mil (variação de 8%). O preço teto (máximo possível), apontado por um dos laudos, foi de R$ 29,5 mil. Logo, não terá maior atenção da CPI.

O mesmo acontece com o Centro de Reabilitação Dom Aquino, um imóvel de 930 metros quadrados no centro de Sinop. O município paga R$ 26 mil por mês. A média da avaliação foi R$ 25 mil – diferença de 4,4%. O preço teto aceito pelos avaliadores é de R$ 26,7 mil.

Entre as diferenças “aceitáveis” está o aluguel do antigo Amazônia Clube, locado pela prefeitura para instalação do IFMT (Instituto Federal de Mato Grosso). O município paga R$ 33,6 mil – um dos alugueis mais caros do município. A média dos 3 laudos é de R$ 26,3 mil, ou seja, uma majoração de 27%. É exatamente o percentual do Imposto de Renda que o proprietário de imóveis locados para o poder público deve recolher. O preço teto apontado pelos laudos para este imóvel foi de R$ 31,5 mil. O valor pago pela prefeitura ainda está acima, mas não o suficiente para suscitar dúvidas nos membros da CPI.

Alugueis “roubados”

Em dois imóveis a diferença entre o preço pago pela prefeitura e o avaliado pelas empresas contratadas pela CPI é gritante. A maior discrepância é no prédio contratado para instalação do CAPS, no bairro Village. Pelo imóvel de 450 metros quadrados a prefeitura paga R$ 12 mil por mês – R$ 26,6 o metro quadrado, preço igual ao do Centro de Reabilitação Dom Aquino. Nos laudos contratados pela CPI, a avaliação média foi de R$ 5 mil. Ou seja, o preço pago pela prefeitura é 140% maior.

O contrato de locação foi assinado pelo ex-secretário de Saúde, Francisco Specian Junior, que atualmente ocupa seu cargo de vereador. Segundo ele, o aluguel foi precedido por laudos de avaliação de empresas sérias de Sinop, que possuem rigor em determinar o preço do mercado imobiliário local.

No processo de locação do prédio do CAPS, assinam as avaliações as empresas: Imobiliária Gralha Azul, Invest Incorporadora e Imobiliária Celeste. As 3 avaliações destas empresas apontam uma média de R$ 12 mil – que é o valor do contrato firmado pelo município. “Temos nesse momento um conflito entre a avaliação que as empresas contratadas pela CPI fazem deste imóvel e as empresas que operam no mercado imobiliário de Sinop”, pontuou Francisco.

Essas mesmas 3 empresas fizeram a avaliação no ano de 2015, para a renovação do contrato. A nova média foi de R$ 14,6 mil.

Outro imóvel que apresentou majoração de valores em relação às avaliações da CPI também está na conta de Francisco. Trata-se do prédio locado para funcionamento da Farmácia Regional e Centro de Saúde do Bairro Menino Jesus, imóvel que foi objeto motivador da CPI. O município paga R$ 22 mil por mês pelo imóvel. Os laudos de avaliação entregues, por enquanto, são imprecisos.

Isso porque o contrato foi firmado para um imóvel de 468 metros quadrados. As empresas avaliaram essa metragem. No entanto, a secretaria de Saúde utiliza os dois prédios, dobrando a metragem: 936 metros quadrados.

Apenas uma das 3 empresas reformulou a avaliação, considerando a contratação “virtual” dos dois imóveis geminados. O valor apontado como sendo de mercado foi de R$ 10,8 mil. O valor pago pela prefeitura é 103% maior.

Para Francisco, a avaliação não considerou as características do imóvel. Segundo ele, o proprietário fez uma série de adequações, ajustando o imóvel às exigências do Ministério da Saúde e da Anvisa para o funcionamento de uma unidade de saúde. “Se você utilizar como base de comparação um barracão no Bairro Menino Jesus, é evidente que o valor será menor”, justificou. Assim como no caso do CAPS, Francisco citou as 3 avalições feitas antes da assinatura do contrato de locação. Assinadas por corretores (pessoas físicas), as avaliações tem uma média de R$ 27,7 mil – acima do que é pago pela prefeitura.

O último imóvel entre os avaliados é o Centro de Formação da Secretaria de Educação. Localizado no Jardim Primaveras, esse imóvel de mil metros quadrados custa para o município R$ 19,6 mil por mês. Para as 3 empresas que avaliaram o prédio, o aluguel justo é de R$ 13,2 mil. Ou seja, a prefeitura paga 32% acima do valor da avaliação.

A diferença fica menor se considerar o preço teto das avaliações deste imóvel: R$ 16,6 mil. Nesse caso a diferença cai para 16%, dentro da margem que a CPI tem ponderado como “aceitável”.